La promesa de compraventa de bienes raíces es uno de los contratos de mayor aplicación en nuestro país, y estimamos que la mitad de los contratos de compraventa que se celebran tienen asociada una promesa previa.

Los motivos para celebrarlos son de los más variados, porque innumerables son las distintas opciones de plazo, condiciones y acuerdos comerciales que las partes deben sortear antes de llegar al momento de firmar el contrato definitivo: alzar una hipoteca, terminar de urbanizar un loteo, juntar la totalidad del dinero del precio, o la más común, la aprobación de un financiamiento bancario.

Estructurar una promesa de compraventa no es algo sencillo ni para los interesados ni para los profesionales (abogados, asesores inmobiliarios) encargados de su preparación, ya que se debe tratar de cerrar todas las variables abiertas o poco claras de la compraventa futura mientras transcurre un determinado plazo o se cumple una determinada condición, de modo que el tiempo de espera no resulte perjudicial para uno ni para otro.

Una vez concordadas esas diferencias iniciales, surge la siguiente duda: ¿La promesa de compraventa se debe hacer por escritura pública o basta un instrumento privado? La respuesta es muy clara: La ley solamente exige que la promesa “conste por escrito”, es decir, se puede firmar privadamente entre los interesados.

Adicionalmente si se quiere, se puede firmar dicho documento ante notario o mediante una escritura pública, y las diferencias entre una u otra forma radican únicamente en el grado de riesgo de que se desconozca por parte alguna de las partes la firma puesta en el documento, o que alguna de las obligaciones que nacen de la promesa puedan, en el caso de otorgarse por escritura pública, constituirse directamente en un título ejecutivo que facilita su cobro judicial, y que la que se otorga por escritura pública puede inscribirse en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces.

Sin embargo, la práctica nos demuestra que muy pocas promesas de compraventa incumplidas que se judicializan permiten un cobro ejecutivo directo o expedito. Por lo tanto, y es nuestra opinión, para la gran mayoría de los casos basta que la promesa de compraventa de bien raíz se plasme en un documento firmado ante notario o con firma electrónica, sin que sea necesaria la escritura pública. ¡Más rápido y económico por lo demás!