Compraventa de local comercial. Lo que debes saber.
¡Me venden un local de comida rápida funcionando, llegar y trabajar! ¿Lo tomo o no?.
Más de alguna vez te han ofrecido una oportunidad como ésta, o se la han ofrecido a algún amigo tuyo. ¿Qué se debe hacer para concretar esa compra?.
La situación anterior es lo que jurídicamente se denomina compraventa de establecimiento de comercio, y técnicamente no es más la compraventa de una universalidad jurídica compuesta de diversos tipos de bienes.
Qué se vende y qué se compra:
En la gran mayoría de estos casos lo que se vende por parte de la persona o empresa que actualmente explota el negocio es:
a) Las existencias de insumos o mercaderías;
b) Los muebles y maquinarias destinadas al giro (por ejemplo muebles, máquinas conservadoras o elaboradoras, equipamiento de cocina)
c) El equipamiento tecnológico como redes de datos, alarmas, terminales de pago, herramientas de contabilidad o control de ventas;
d) El derecho de llaves, que comprende el nombre o marca del negocio, la clientela, los contactos con los proveedores;
e) Patentes y resoluciones sanitarias o autorizaciones de funcionamiento.
En forma especial, hay dos situaciones que deben analizarse con mucho detalle:
a) La situación de ocupación del local en que funciona el negocio: Sea que el local en que funciona el negocio sea de la misma persona que lo vende o sea arrendado, se debe acordar por separado la forma en que el nuevo comerciante lo seguirá ocupando: Si pertenece al mismo dueño anterior y éste lo vende, se deberá hacer una contrato de compraventa por escritura pública, con todas las formalidades y trámites asociados a ese tipo de contratos. Si es arrendado, se deberá acordar con el propietario la continuación del arrendamiento, sus nuevos plazos y condiciones. No porque te vendan un negocio que funciona en un local arrendado significa que el propietario está obligado a seguir arrendándolo en las mismas condiciones.
b) La situación de los trabajadores: Quien vende el negocio tiene la opción de dejar los trabajadores para que continúen con el nuevo dueño, o terminar primero sus contratos y suscribir finiquitos con todos ellos y vender el negocio sin empleados. Las dos opciones son válidas. Pero dependiendo de cuál se tome existirá un diferencia en el precio de la venta del negocio, ya que si se compra con los trabajadores sin finiquitar es el nuevo comerciante el que queda obligado a asumir las obligaciones laborales en favor de éstos, como indemnizaciones por años de servicios, sueldos o gratificaciones pactadas, condiciones especiales, etc.
En resumen: Al momento que te ofrezcan compran un negocio en funcionamiento considera lo siguiente:
Paso 1 : Determinar qué se vende y qué se compra y fijar precio y forma de pago.
Paso 2: Resolver en qué condiciones se seguirá ocupando el local en el cual funciona el negocio.
Paso 3: Determinar si trabajadores del negocio continuarán con el nuevo dueño, y examinar los antecedentes laborales de éstos para determinar antiguedad, remunaración, feriados, etc.
Paso 4: Firmar contrato de compraventa de establecimiento comercial. Aquí tienes disponible el nuestro.
Paso 5: Firmar contrato con el propietario del local.
Buenas tardes, junto son saludar quisiera saber si es posible hacer lo siguiente…
Compre un derecho a llaves hace 4 años y ahora lo quiero vender de la misma manera pero la dueña del arriendo (4 paredes) no quiere hacer contrato al nuevo comprador porque esta tramitando un problema judicial.
puedo yo vender el derecho a llaves y realizar un anexo de contrato de mi contrato de arriendo sin que ella tenga que firmar ante notario?
que la persona que me compre el derecho a llaves se quede con mi marca, clientela e inmueble y siga pagando bajo mi contrato de arriendo?
quedo atenta a sus comentarios,
Gracias.
Hola Maribel, respondiendo tu pregunta te comento que el contrato de arrendamiento es un contrato personal que exige que la parte arrendadora acepte el cambio de la persona que actúa como parte arrendataria. Por lo tanto, la autorización o documento que tu firmes con el comprador del derecho de llaves no le da ningún derecho frente al propietario – arrendador. La única opción en este caso entonces es que el arrendador firme la cesión del contrato de arrendamiento.
Rodrigo Bravo
Abogado
Equipo Chilecontratos
Hola, si por termino de contrato de arriendo me veo obligada a vender mi mercadería y el mobiliario de la tienda, pero no así un derecho a llaves, que documentos debo firmar ya que se me pagará en cuotas???
Hola Paula, en el caso que comentas en solamente una compraventa de bienes muebles y mercadería, que se hace mediante instrumento privado y se emite factura afecta o exenta según el tipo de bienes de que se trate. No se requiere hacer contrato de compraventa de establecimiento comercial. Buena Suerte!
Hola, tengo un restobar y quiero vender el derecho de llave. Actualmente tenemos un contrato de arriendo a con la parte arrendadora pero el arriendo se hizo a través de la sociedad y nosotros firmamos como representantes legales. En caso de vender la empresa y que tenga nuevo representante legal, es necesario actualizar el contrato de arriendo?
Una muy buena opción a la hora de vender un local comercial o emprendimiento, si está a nombre de una sociedad, es vender los derechos sociales o acciones (dependiendo si es sociedad de personas o de capital) al tercero interesado en adquirirlo. También es lo más barato y rápido porque no requiere traspasar ninguno de los permisos anexos como patentes, resoluciones sanitarias, contratos de arriendo, información fiscal, etc. Como dificultad, mencionamos que requiere que el comprador se asesore muy bien con una auditoría para determinar que la empresa no tenga deudas que eventualmente no se dieran a conocer, como deudas laborales, de seguridad social, impuestos por pagar, etc. También, los socios o accionistas que venden su empresa deben asegurarse de que les autoricen a cambiar de avalistas o fiadores o codeudores solidarios, como por ejemplo con bancos o con arrendadores.